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房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

作者:刘昶  发布时间:2020.07.06 15:11  

原告巴某尔与被告内蒙古财某时代置业投资有限公司(以下简称财某时代公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月13日立案受理。依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告巴某尔的委托诉讼代理人蒋志纯、刘昶,被告财某时代公司的委托诉讼代理人张燕、张常明到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告巴某尔向本院提出诉讼请求:1.依法判令解除巴某尔与被告内蒙古财某时代置业投资有限公司签订的《财某时代公司项目内部预约书》;2.依法判令内蒙古财某时代置业投资有限公司向巴某尔返还购房款53万元;3.依法判令内蒙古财某时代置业投资有限公司按照巴某尔已交房款53万元的日千分之一(每日530元)向巴某尔支付违约金至购房款返还之日止,暂计算至2019年7月1日为1063710元;4.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由:2011年1月10日,原告巴某尔作为预约方与被告财某时代公司作为项目方签订《财某时代公司项目内部预约书》,预约书约定:开发单位为财某时代公司,项目名称为财某时代公司,项目性质为住房,项目位置位于乌兰察布路以南,三十五中东巷以西,三十五中西巷以东,预约位置为××座户,预约面积为138平方米,预约价格为每平方米4800元。预约方式为:预约书签订同时付预约金首付20万元,主体封顶33万元,剩余款项交房时一次付清。双方还约定了违约责任,其中项目方的违约责任:1、项目方如未按照约定的时间交房,项目方按日向预约方支付已付房价款1‰的违约金,并退还所交款项预约书解除。2、项目方如未按约定时间交房,买受人要求退房,项目方应承担预约方所付款项1‰违约金,预约书解除。开工日期:2011年6月,交房日期:2013年12月。

《财某时代公司项目内部预约书》签订后,原告巴某尔依照约定于2011年1月10日向被告支付了首付款20万元,并于2013年10月15日主体封顶时向被告支付购房款33万元,至此原告足额履行了自己的合同义务。交房日期到期后,财某时代公司一直未履行交付房屋的义务。2019年1月17日原告委托律师致函被告财某时代公司,要求被告财某时代公司履行义务,被告拒绝履行合同义务。综上所述,被告拒不履行合同义务的行为严重侵犯了原告的合法权益,依据我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定,特向贵院提起诉讼,望贵院依法支持原告的诉讼请求。

财某时代公司辩称,一、双方签订的《财某时代公司项目内部预约书》应认定为商品房预售合同,自始无效。该预约书明确了双方身份信息、房屋状况、付款方式、交房日期、违约条款等商品房买卖合同的主要内容,买受人已向财某时代公司交付部分房款,因此该认购书应认定为商品房预售合同,由于项目迄今未取得预售许可,该预约书自身始无效。二、即使该预约书认定为有效,预约书签订至今,巴某尔未向财某时代公司发出解约通知,财某时代公司从未收到巴某尔关于解除合同的通知,合同未解除。三、原告诉请支付巨额违约金无事实和法律依据,根据合同约定,买受人主张合同解除时仅能主张已付房款总额1‰的违约金,巴某尔要求财某时代公司按照已交房款按每日1‰主张违约金,既无合同约定又无法律支撑,且其提出的违约金主张过分高于实际损失,综上所述,原告诉请无事实和法律依据,请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。

经审理查明,2011年1月10日,原告巴某尔与被告财某时代公司签订《财某时代公司项目内部预约书》,约定被告巴某尔预约购买原告位于乌兰察布路以南,三十五中东巷以西,三十五中西巷以东,财某时代公司项目C座6单元11层1103户房屋,预约面积为138平方米,预约价格为每平方米4800元,合计665160元。预约方式为:预约书签订同时付预约金首付200000元,主体封顶330000元,剩余款项交房时一次付清。还约定项目方的违约责任:一、项目方如未按照约定的时间内交房,项目方按日向预约方支付已付房价款千分之一的违约金,并退还所交款项预约书解除;二、项目方如未按约定时间内交房,买受人要求退房,项目方应承担预约方所付款项千分之一违约金,预约书解除。

另查明,财某时代公司C座至今未交付涉案房屋。

本院认为,原被告之间签订的《财某时代公司项目内部预约书》是原被告双方的真实意思表示,是合法有效的内部预约合同。原告主张由于被告迟延交付房屋而解除该预约书,符合合同约定的解除条件,本院亦予以支持。对于被告抗辩所述合同为无效合同的理由不予采纳。对于被告称未收到快递且合同未解除的抗辩理由,本案中原告诉讼主张判令解除合同,并未主张确认合同解除,本院不予采纳。

《财某时代公司项目内部预约书》约定2013年12月交房,但至今未交付,构成违约,原告巴某尔要求被告退还已付购房款并支付违约金的诉讼请求并无不当。对于违约金的数额,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条第一款规定,当事人主张约定的违约金过高,请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实守信原则予以衡量,并作出裁决。本案中财某时代公司违反双方约定的内容,未按期向原告交付涉案房屋,本身构成违约,该过错应归责于财某时代公司,财某时代公司应当按照双方签订的《财某时代公司项目内部预算书》的违约责任条款承担违约责任。虽然财某时代公司坚持认为应当适用本预约书第二条即“如果财某时代公司未在约定的时间内交房,买受人要求退房,财某时代公司应承担买受人所付款项1‰违约金,预约书解除”,但该条与预约书项目方责任第一条约定的内容相悖,本院综合考量预约书的履行情况、财某时代公司的过错程度以及原告预期利益损失,根据公平原则,酌情按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算财某时代公司的违约责任,将违约金调整为以530000元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率的四倍,从2014年1月1日起计算至合同解除之日止。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定,判决如下:

一、原告巴某尔与被告内蒙古财某时代置业投资有限公司所签订的《财某时代公司项目内部预约书》于本判决生效之日解除。

二、被告内蒙古财某时代置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告巴某尔返还购房款530000元;

三、被告内蒙古财某时代置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告巴某尔支付违约金(以530000元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率的四倍,从2014年1月1日起计算至合同解除之日止)。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19143元(原告已预交),由原告巴某尔负担4443元,被告内蒙古财某时代置业投资有限公司负担14700元。

如不服本判决,可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于呼和浩特市中级人民法院。


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